Étude avant l’achat
Rentabilité nette après impôt et après remboursement d’emprunt, comparaison des régimes et des structures de détention, sur votre situation réelle.
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Immobilier locatif : le régime que vous choisissez vaut plus que le loyer que vous négociez
LMNP, LMP, SCI à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés, immeuble de rapport, démembrement. Du calcul de rentabilité avant l’achat au suivi année après année.
Le constat
Deux investisseurs, le même bien, et un écart d’impôt de plusieurs milliers d’euros
Un studio à Obernai, un immeuble de rapport à Sélestat, une maison mise en meublé après un départ à la retraite : dans chaque cas, le rendement affiché par l’annonce ne dit rien de ce qui restera réellement sur votre compte. Ce qui fait l’écart, ce sont l’amortissement, le traitement des travaux, la structure de détention et l’horizon de revente.
La plupart des décisions coûteuses se prennent avant la signature, et ne se rattrapent plus ensuite : acheter en nom propre ce qui aurait dû l’être en société, opter pour l’impôt sur les sociétés sans mesurer la plus-value de sortie, oublier de faire évaluer le mobilier. Nous intervenons à ce moment-là, chiffres en main, pas au moment de la déclaration.
La rentabilité nette d’un investissement se décide avant la signature : régime, structure, financement.
Ce que nous mettons en place
Location meublée, LMNP et LMP
Immatriculation, option pour le réel, tableau d’amortissement par composant, liasse fiscale et suivi du franchissement des seuils.
Création et suivi de SCI
Rédaction du montage avec votre notaire, choix entre impôt sur le revenu et impôt sur les sociétés, comptabilité annuelle, comptes courants d’associés.
Immeuble de rapport
Suivi par lot, arbitrage entre charges et travaux immobilisés, pilotage de la trésorerie et des échéances d’emprunt.
Location saisonnière
Régime applicable, TVA et parahôtellerie, obligations déclaratives locales, articulation avec les plateformes de réservation.
Transmission du patrimoine
Démembrement, donation de parts, pacte familial : préparer la sortie aussi sérieusement que l’entrée.
Un parc se pilote lot par lot
Rendement après impôt et après remboursement, travaux à immobiliser ou à déduire, trésorerie de chaque lot : ce sont ces chiffres qui indiquent quand arbitrer.
Nous produisons ce suivi en cours d’année, pas seulement à la liasse.
FAQ
Ce qu’on nous demande le plus souvent
4 réponses claires aux questions les plus fréquentes.
01Faut-il un expert-comptable pour une location meublée ?
Ce n’est pas une obligation légale, mais au régime réel c’est presque toujours rentable : l’amortissement du bien et du mobilier, correctement calculé et documenté, efface le plus souvent le résultat imposable pendant plusieurs années. Encore faut-il tenir une liasse fiscale conforme et un tableau d’amortissement par composant, ce que les outils en ligne font rarement correctement sur un bien ancien ou rénové.
02Micro-BIC ou régime réel pour du meublé ?
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire, simple mais aveugle. Le réel déduit les charges effectives et l’amortissement. Dès qu’il y a un emprunt, des travaux ou du mobilier, le réel est presque toujours plus favorable, souvent très largement. Le calcul se fait avant de louer, chiffres en main : c’est un arbitrage qui engage plusieurs exercices.
03SCI à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés ?
L’impôt sur le revenu laisse la fiscalité chez les associés et conserve le régime des plus-values des particuliers, avantageux à la revente. L’impôt sur les sociétés permet d’amortir le bien et d’écraser le résultat pendant la détention, mais alourdit la plus-value de cession. Le bon choix dépend de votre horizon : garder et transmettre, ou revendre à moyen terme. L’option pour l’impôt sur les sociétés est en principe irrévocable.
04Quand passe-t-on de LMNP à LMP ?
Le statut de loueur en meublé professionnel s’applique lorsque les recettes de location meublée dépassent le double seuil prévu par la loi : elles excèdent 23 000 € par an et deviennent supérieures aux autres revenus d’activité du foyer. Le basculement n’est pas un choix, il se constate, et il change le traitement des déficits, des plus-values et des cotisations sociales. C’est un point à surveiller chaque année, pas au moment du contrôle.
Un bien en vue, ou un régime à revoir ?
Le meilleur moment pour en parler reste avant la signature. Le second meilleur moment est aujourd’hui.
Une question précise ?
Parlons de votre situation.
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